美华头条7月12日综合报道，美国《21世纪住房之路法案》于当地时间7月11日在华盛顿完成立法程序。总统唐纳德·特朗普在法定期限内既未签署，也未行使否决权，该法案依据美国宪法自动成为联邦法律。

这项法案获得国会两党广泛支持。参议院6月22日以85票赞成、5票反对通过最终文本，众议院6月23日以358票赞成、32票反对完成表决。法案正式生效后，美国联邦住房政策将从项目审批、住宅供应、住房融资、旧房修缮和机构投资等多个方面进行调整。

新法不会直接规定房价、租金或住房贷款利率，也不会立即向所有购房者发放补助。其主要政策目标是降低部分住宅项目的制度性成本，鼓励州和地方政府增加住房建设，并改善普通家庭与大型投资机构之间的市场竞争条件。

总统没有签署，法案仍依法生效

《21世纪住房之路法案》由参议院银行委员会主席、共和党参议员蒂姆·斯科特，委员会民主党首席议员伊丽莎白·沃伦，以及众议院金融服务委员会主席弗伦奇·希尔和民主党首席议员玛克辛·沃特斯等人共同推动。

法案在国会通过后被送交白宫。特朗普此前曾安排参加签署活动，但随后取消相关计划，并将是否签署住房法案与国会推进《拯救美国法案》的进展联系起来。后者主要涉及选民登记、公民身份证明和选民资料管理，与住房政策属于不同领域。

特朗普最终没有在住房法案上签字，也没有将法案连同正式反对意见退回国会。

根据美国宪法，总统收到国会通过的法案后，如在十天期限内——星期日不计——既不签署也不否决，而国会在此期间仍处于会期，法案将自动成为法律。因此，总统未签署没有改变法案的法律效力。

民主党议员批评特朗普将住房政策与选举立法联系起来。部分共和党议员则同时支持加强选民资格核验和推进住房改革，并强调法案仍是国会两党共同推动的成果。两党的主要分歧由此集中在总统处理方式和选举立法上，而不是住房法案是否应当生效。

扩大住宅供应成为政策主线

新法包含50多项住房和银行业措施，政策重点由单纯刺激购房需求，进一步转向增加住房供应和降低建设障碍。

法律要求住房和城市发展部为州和地方政府制定土地使用、分区和住房供应政策框架，帮助地方识别阻碍住宅建设的规定。地方政府还可通过联邦项目获得规划和技术支持，用于调整审批流程、提高住宅密度以及协调交通和基础设施建设。

部分获得联邦社区发展资金的地方政府，需要整理并公开尚未开发的政府所有土地，为住宅建设和社区规划提供更完整的信息。

新法还支持地方政府建立预先批准的住宅设计。开发商采用已经符合当地建筑规范的设计后，可减少部分重复审查，加快附属住宅单元、双拼住宅、联排住宅和中小型住宅项目落地。

对于空置办公楼、旧商业建筑和其他利用率不足的物业，法律设立改建住房的试点和支持项目。此类措施可能为部分城市提供新增房源，但建筑结构、消防标准、采光要求和改造成本仍会影响实际可行性。

审批提速与环境风险之间存在分歧

新法对部分小型住宅、农村住房和城市填充式项目的联邦环境审查程序作出调整，并允许州、地方和部落政府承担更多协调责任。

建筑行业和部分地方政府认为，小型住宅项目如果承担与大型基础设施项目相近的审查成本，会增加融资、顾问和土地持有费用，延误项目开工。简化重复程序有助于降低前期成本，并使新增住宅更快进入市场。

环境保护和城市规划领域的担忧则集中在洪水、污染土地、交通容量、供水、地质安全和历史保护等问题。相关人士认为，审批速度不应取代必要的风险评估，地方政府能否保持专业审查能力，将直接影响改革效果。

新法并未全面取消环境审查，而是扩大部分项目的简化程序并重新划分各级政府责任。联邦部门未来制定的适用标准，将决定哪些项目能够缩短审查，以及安全和环境要求如何保留。

地方分区制度仍是建设关键

尽管新法鼓励增加住房，但联邦政府没有直接取消各州和地方的分区规定。

住宅能够建设在哪里、允许建设多少套、建筑可以达到多高，以及是否必须配置一定数量的停车位，仍主要由州、市和县政府决定。地方居民、规划委员会和市议会对新建项目的态度，也会影响住宅供应。

法律通过规划补助、住房创新资金和建设奖励，引导地方政府放宽部分限制并提高审批效率，但不会强制所有社区采取相同政策。

因此，新法可能在不同地区产生明显不同的结果。审批较快、土地和基础设施条件较好的地区，可能更快形成新增住房；土地价格高、保险成本上升或社区反对较强的地区，即使获得联邦支持，建设规模仍可能有限。

这也意味着，联邦立法完成后，住房改革的实际重心将逐步转向州和地方政府。地方分区是否调整、项目是否获得许可，以及基础设施能否同步扩建，将比法律生效本身更直接地影响新增供应。

350套门槛限制大型机构继续收购住房

新法中最受关注的条款之一，是限制大型机构投资者继续购买部分独栋住宅。

按照法案文本，从事住宅投资、持有、出租或管理业务，并直接或间接控制至少350套独栋住宅的营利性实体，将被纳入大型机构投资者范围。相关企业原则上不得继续收购适用禁令的独栋住房。

计算范围不仅包括企业直接登记持有的房产，也包括其通过母公司、子公司、基金、管理公司和其他关联实体间接控制的住宅。法律还规定，持有相关实体超过一定比例的权益，或拥有重大投资和管理决定权，也可能被视为具有控制关系。

这一设计旨在减少大型企业通过设立多个有限责任公司分散登记房产、规避持有门槛的可能性。不过，监管机构能否准确识别复杂公司结构，仍取决于后续申报制度、受益所有人资料和执法能力。

法律不会要求大型机构立即出售已经持有的住宅。超过350套门槛的企业可以继续保留现有资产，限制主要针对法律生效后的新增收购。

新建后用于出租的独栋住宅社区、符合条件的大规模修复项目、部分租购计划、止赎和债务处置交易，以及特定老年住宅项目，可以获得例外。

支持者认为，大型机构能够凭借现金报价、融资能力和批量收购优势，在部分市场与普通家庭竞争。全国性限制有助于减轻首次购房者在现有住宅市场面临的压力。

持保留意见者则指出，350套门槛较高，现有持有量不需要出售，新建出租项目又获得豁免，因此该措施更可能抑制机构继续扩张，而不是迅速释放大量房源或明显降低房价。

大型机构在全美独栋住宅市场中的总体占比有限，但在部分城市和社区相对集中。因此，该条款在机构投资活跃地区可能产生较明显影响，在其他市场的作用则可能较小。

小额按揭和模块化住宅获得支持

新法授权设立小额住房贷款试点，重点改善10万美元以下按揭贷款的可获得性。

在一些农村地区和老工业城市，住宅价格可能低于全国平均水平，但银行处理贷款时仍需承担评估、文件审查和合规成本。由于贷款金额较低，部分金融机构缺乏发放小额按揭的动力。

法律要求有关监管部门研究手续费、贷款发起人报酬和评估规定对小额贷款供应的影响，并调整部分联邦住房贷款制度。相关改革可能帮助购买低价住宅的家庭进入正规按揭市场，但申请人仍需符合信用、收入和房屋状况要求。

制造式和模块化住宅也被视为扩大供应的渠道。新法调整部分贷款和生产规则，并要求联邦部门研究工厂化住宅在建设融资、评估和资金拨付方面面临的障碍。

支持者认为，工厂生产可以缩短施工周期并减少材料浪费。质疑者则指出，住房最终成本还包括土地、运输、安装、保险和社区地租，单纯降低建筑生产成本未必能够保证长期可负担性。

可负担住房和旧房修缮项目同步改革

新法重新授权并调整HOME住房投资伙伴计划，扩大地方政府建设和保存可负担住房的政策工具。部分联邦社区发展资金也可用于新建可负担住宅。

法律纳入整屋维修计划，通过补助或可免除偿还的贷款，帮助符合条件的家庭和小型房东修复屋顶、电路、供暖系统及其他影响居住安全的问题。

支持者认为，在住宅老化严重的地区，修复现有住房能够避免可居住房源继续流失，并可能比拆除重建更节省成本。

新法还调整公共住房、农村住房、灾后恢复、退伍军人住房和无家可归者服务项目，并提高部分金融机构参与社区和可负担住房投资的空间。

不过，法案明确没有统一授权新增联邦资金。部分试点、补助和建设项目能否全面实施，仍取决于现有预算以及国会今后的拨款决定。

财政保守派认为，通过调整制度和调动私人资本，可以在不扩大联邦赤字的情况下增加供应。住房权益领域则有人担忧，如果后续资金不足，部分改革可能停留在规划、研究和试点阶段，难以快速增加面向低收入家庭的住房。

房价和按揭负担短期内难有明显变化

新法不会直接影响美联储利率，也不能立即降低市场按揭利率。

住房负担能力还受到土地、人工、建筑材料、保险、房产税和家庭收入等因素影响。即使开发商迅速启动项目，从土地取得、审批、融资到施工完成，通常仍需较长时间。

因此，新法短期影响更可能首先体现在监管规则、地方规划、试点项目和企业投资决定上，而不是全国房价或租金迅速下降。

中长期效果将取决于新增住房的数量、位置、类型和价格。如果新增供应主要集中于高端市场，普通家庭获得的直接改善可能有限；如果地方政府能够增加中小户型、联排住宅、制造式住房和可负担出租房，政策影响可能覆盖更多居民。

两党支持者均认为，美国住房短缺需要联邦政府采取行动，但对解决路径的侧重点有所不同。共和党议员更强调削减监管、发挥私人开发商和社区银行作用；民主党议员更关注机构投资限制、公共项目、租户保护和低收入家庭住房。

新法将这些不同政策方向纳入同一套综合框架，体现了两党在住房成本问题上的阶段性共识，也保留了有关监管力度、财政投入和地方自主权的分歧。

法案生效后，住房和城市发展部、财政部、联邦住房金融局、农业部及其他有关机构将分别制定实施规定。部分条款需要建立新的申报、评估和监督制度，一些项目还需等待预算资金。

新增住房开工数量、地方审批时间、机构购房变化以及可负担住房项目的资金落实情况，将成为评估这项法律实际效果的主要指标。